潘軍（花樣年董事局主席兼首席執行官及彩生活董事局主席兼首席執行官）：非常感謝觀點，每年都給我們這群地產人一個發聲的機會，一個相互學習和探討活下去的平臺，去年講得多的是社區、物業方面的，這個環節探討的是房地產的轉型，上午我們講得比較多了，我想講講我們目前在做的關于城市更新方面的一些做法，大家知道城市更新是大灣區比較熱的一個方面，我們可以看一下最近最火的是住建部又出了關于防止大拆大建的文件。
我們在深圳、廣州等地現在買地拍下來基本上都沒有利潤，所以大量的本地的開發商做的都是關于如何和城市共生的問題。大家知道房地產有一個三角形，基本上看城市的發展，首先看政策，十四五專門提了關于城市更新是我們未來存量部分發展的重點。第二是看人口，第三是產業?，F在我認為應該調一下，為什么現在很多城市喪失了發展的空間？其實是由于產業空心化導致的?，F在花樣年認為，只有你擁有產業的集聚能力，在未來關于活下去這樣一個前提下，才能擁有討論的價值。我這次選的一個課題叫做專精特新。
大家知道資本市場最近一個大的消息就是北交所的成立，我當時就想這一塊可能會有一個調整，深圳的中小板并給主板了，接下來北交所作為中小企業未來的交易平臺，中小企業的標準就是 " 專精特新 "。
這是在 10 年前由工信部提出來的，是對于中國未來能夠有發展空間的企業的標準。第二是專精特新分布在 35 個領域里面，主要解決我們 35 個卡脖子的問題。實現我們國家產業的打通。的標的有 4922 家，目前已經上市的有 300 多家，還在過程中的有 4922 家。
我們行業做產城的很多企業倒下去了，大量做產業的這個部分，我認為需要把關于地產的后綴去掉。就像萬達做萬達廣場，很重要留下的是萬達廣場的商業部分，而做產城最重要的是要留下產業，因為產業才是一個國家、一個地區所必須去思考的最長遠的問題，尤其在當下我們在對標地產的時候，你會感受到傳統房地產思維在快周轉邏輯下是不談長遠的。所以才會有當下我們的壓力，當你快周轉、高杠桿，遇到長周期的時候，大家今天這個環境就會覺得缺氧，就會覺得痛苦。
要解決這個問題，花樣年認為我們要把城市更新的短期的利潤思維轉到一個長期思維上去。而在這個部分，當你把地產兩個字去掉的時候，變成了產業與城市的時候，你會發現日子挺好過的，比如說萬達，當它在 2021 年賣掉了自己的地產業務的時候，萬達重新上市，重新再做商業，會比 2021 年好得多。
如果現在它來賣，現在已經沒有并購市場了，因為我不能承擔你的債務，現在大家關心的是債，債最應該做的配置是往長期化考慮，當你有長期的收益的時候，這部分資產其實現在進入了一個新的空間，最近我們在看基金買物業最火的不是寫字樓、商場、酒店，而是產業用房。
最近我們看到大家的選擇，因為國家換賽道了。我個人認為國家正在從原來的新加坡模式走向德國模式，德國模式是以產業立國，不是以金融、物流作為基礎，而是以數千個有附加值可以抵御外界封鎖形成內循環的一個產業立國，當產業立國的時候，房地產金融都會成為影響產業形成的原因，所以要有一個新的認知，當我們考慮利潤的時候，為什么要有長期行為？我們認為產業是和它相結合的，從科研到高端制造，從教育、服務到醫療，這是兩個相互作用的鏈條。
我們可以看一下什么叫專精特新，國家有明確的規定，第一是專業化，第二是精細化，剛才朱總講要把產品做好，你必須有精細化思維，你交給客戶的必須是精心打造的產品，第三是特色化，對民營企業來講，必須要有特色化。由于你的資金成本過高，你是不可能和資金成本低的國資抗衡的，你只有形成自己的特色。第四是創新化，而且創新是持續的。
大家會問，為什么你們在做？花樣年從 2006 年開始就在研究產業，深圳的第一個產業 M0 辦公就是花樣年創造的，我們一路走來，孵化了若干個項目，都是把工業用地和研發融合，香年廣場是我們在南山的項目，目前已經孵化了一系列的上市公司，包括分眾的南方總部就在我們這棟樓里，后面是美年廣場、福年廣場、AI PARK，我們從 2021 年就開始做芯片產業，我們和芯片企業開始合作，到現在我們孵化到北京、杭州的項目，跟 360 開始合作電商和網紅直播基地等等。
大家會說，為什么你們能做？說實話本人還專門去干了一家小巨人企業，2021 年我們兼并了一家破產企業，當時是為了地，后來地沒賺到錢，地被國家收走了，留下了一家虧損企業，2021 年到 2021 年一共虧了 2 個多億，現在我們將會把這家企業培育成在創業板或科創板上市的企業。這是一個先進制造業企業，解決我們國家 35 個卡脖子工程里面的第 22 項，關于高壓供水系統、噴射系統，是我們被德國、日本、美國一直卡脖子的領域，我們百分之百完成了所有的技術儲備，而且已經正式裝機，我們的第一大客戶是濰柴動力，還有玉柴，最近我們跟云內動力也達成了合作，而且我們未來會走向一帶一路，我們的競爭對手是德國博世，明年我們的歐六產品也會正式上線。